בעת הנפקת הלוואות משכנתא, הבנקים יידרשו לקנות פוליסת ביטוח עבור הלווה על חשבונם. יתר על כן, הם יצטרכו לבטח לא רק נדל ן, אלא גם את חייו ומלואו של המלווה ואף את עלות הבדיקה הרפואית. עם זאת, משכנתאות לאזרחים לא יירדו במיוחד במחירם, שכן הוצאות חדשות ייכללו בריבית על ההלוואה. אך ההליך יהפוך לשקוף יותר - הלווה יגלה את עלות המשכנתא המלאה באופן מיידי, ולא בעת חתימת המסמכים, כפי שקורה כעת. המשמעות היא שהיא תוכל להשוות באופן מלא את ההצעות של בנקים שונים.
בנק רוסיה חשף תפיסה חדשה של ביטוח משכנתא, שפותחה בעקבות צו הנשיא לנקוט צעדים להפחתת עלות הלוואות המשכנתא. עלויות ביטוח הן אחד המרכיבים בעלות הכוללת של משכנתא ולעיתים קרובות מעלות אותה משמעותית. במקביל, אזרחים נאלצים לשלם לא רק את מוצר הביטוח עצמו, אלא גם את עמלת הסוכנות לבנק לקידום ומכירה של פוליסות ביטוח של מבטח מסוים, שיכול להגיע ל -40%.
איך זה עובד
כעת, על פי חוק המשכנתאות, אזרחים נדרשים לבטח את הרכוש שנרכש. לרוב, עליכם גם לרכוש ביטוח מפני תאונות ומחלות: אין חובה על פי החוק, אך בפועל הבנקים מורידים את הריבית בעת הנפקתה. הלווה משלם עבור עלויות הביטוח.
לווה יכול לקנות פוליסת ביטוח רק ממבטח שהוסמך בבנק, ולרוב, כאשר הוא בוחר חברה מרשימה זו, הוא מונחה על ידי המלצת עובד הבנק המבקש משכנתא.
האם השינוי בתוכנית הממלכתית של משכנתאות מועדפות יחסוך מפתחים?
כפי שציין הבנק המרכזי, כיום שוק ביטוח המשכנתאות הרוסי מרוכז למדי. כ -16 מבטחים פעילים בה. בשנת 2019 הם אספו כ 42 מיליארד רובל תחת יותר מ 8 מיליון חוזים. במקביל, עיקר החוזים (יותר מ -80%) נכרתו על ידי חמישה ארגוני ביטוח בלבד.
מצב זה הוא תוצאה של הריכוז הקיים בשוק המשכנתאות: 83% מסך ההסכמים הקיימים (4.3 מיליון) נמצאים בתיק ההלוואות של חמשת הבנקים הגדולים.
על פי חישובי הבנק המרכזי, שיעור ההלוואות למשכנתא שהונפקו בשנת 2019 עמד בממוצע על 9.94%, ועלות ההלוואה המלאה (כולל ביטוח) עמדה על 11.41%. עלות הביטוח בפועל היא בממוצע 0.74% מסכום המשכנתא, שהם כ -16 אלף רובל בשנה.
יחד עם זאת, הלווה אינו יכול לקבל מיד מידע על עלות ההלוואה המלאה. הוא הוכרז לו מיד לפני כריתת החוזה, לאחר אישור בקשת ההלוואה, נבחר הנכס ומשולמים עלויות הטיפול בכל המסמכים הדרושים. בשלב בחירת הבנק למשכנתא, הלווה יכול להתמקד רק בריבית על ההלוואה.
מי צריך ביטוח
מחיר הביטוח לא משתנה אם הריבית יורדת, כפי שקרה, למשל, בשנה האחרונה בגלל הירידה בשיעור הריבית של בנק רוסיה. לפיכך, חלקם של עלויות הביטוח בעלות הכוללת הלוואת המשכנתא רק הולך וגדל.
הבנק המרכזי מציין כי גובה תשלומי הביטוח על משכנתאות נמוך ביותר (בשנת 2019 הסתכמו תשלומי הביטוח ב -3% בלבד מהפרמיות הנגבות בביטוח ביטחונות ו -15% מהדמי בביטוח חיים ובריאות) ורוב הכספים שגבו מבטחים (85-97%) נשלחים לשלם דמי סוכנות בגין קידום ומכירה של פוליסות ביטוח (לרוב מדובר בבנק הנושים), לכיסוי הוצאות התפעול ולרווח המבטח.
COVID-19 שינה את ההעדפות של רוכשי דירות בבניינים חדשים
אם תרצה, הלווה יכול לרכוש ביטוח מחוץ לבנק, תוך הימנעות מתשלום העמלה, מציין סגן נשיא איגוד המבטחים הכל-רוסי ויקטור דוברובין. לדבריו, התעריף לביטוח חובה של נדל ן הוא בממוצע 0.1% מסכום הביטוח, אשר ככלל שווה לסכום החוב בהלוואת משכנתא. בהתחשב בכך שהגודל הממוצע של הלוואה כזו הוא 2.5 מיליון רובל, עלות הביטוח תהיה 2.5 אלף רובל בשנה הראשונה. בשנים השנייה ואחריה היא תפחת ביחס לירידה בחובות.
התעריף לביטוח חיים מרצון תלוי מאוד בגיל הלווה ונע בין 0.18% ל 0.6%, כלומר בממוצע כ 7-10 אלף רובל בשנה הראשונה. בחלק מהבנקים, סירוב ביטוח זה לא ישפיע על ריבית המשכנתא בשום צורה שהיא, באחרים הוא יכול להגדיל את העלות ב- 0.5-1%.
על פי אותה חברה "Ipoteka. Tsentr", סירוב ביטוח חיים ותואר יוביל לעלייה בלתי נמנעת בשיעור ההלוואה בממוצע מ -2% ל -7%.
גודל ועדת הסוכנות משתנה מאוד ויכול לנוע בין 10 ל -40%, אמר ויקטור דוברובין. "זה הגיוני מכיוון שמוסד אשראי מתחייב לתפקיד מסוים: לבחור מבטח, להקים מוצר ביטוח, התייעצויות, מחזור מסמכים. בנקים רבים מתחייבים לשיתוף פעולה מלא בנושא הביטוח, כולל השתתפות בהסדר הפסדים ", הסביר.
יחד עם זאת, הבנק הוא המעוניין ביותר בביטוח משכנתא, מציין הבנק המרכזי. כאשר מתרחש אירוע מבוטח, הכסף יעבור אליו - כדי לשלם את חוב המבוטח על המשכנתא.
לעומת זאת הלווים מסרבים לביטוח בכל הזדמנות, גם אם הבנק מעלה את הריבית - במקרים מסוימים עלות הביטוח עולה על החיסכון בריבית. בנוסף למשכנתאות, חוזי ביטוח (של רכוש וחיים ובריאות) עדיין נדירים ביותר ברוסיה.
"באופן כללי, האינטרס של הלווה הוא דווקא למזער בעיות כאלה כמו בחירת חברת ביטוח, משא ומתן עם חברת ביטוח על עלות הפוליסה, עריכה וסיום של הסכם ביטוח בנוסף להסכם הלוואה והשתתפות בתהליך הסדרת סכום תשלום הביטוח בעת התרחשות מקרה ביטוח. ללווה משכנתא בודד יש לעיתים נדירות עמדת מיקוח חזקה מספיק כדי להשיג את תנאי המחיר הטובים ביותר מהמבטח או להשתתף למעשה בתהליך הסדר ההפסד במקרה של אי הסכמה של מבטח ללא עזרה חיצונית. עבור אזרחים רבים, נהלים אלה מהווים סיבוך מיותר של שלב החיים הלחוץ כבר הקשור להשגת הלוואת משכנתא ואז להחזרה ", מציין בנק רוסיה.
האם המשכנתא תהיה זולה יותר
הרגולטור מצפה כי כריתת חוזה ביטוח על ידי הבנק, ולא על ידי הלווה, תוביל להורדת מחירו. ראשית, הבנק מבטח מאגר לווים שלם בבת אחת והוא יוכל לנהל משא ומתן בעלות נמוכה יותר של פוליסות. שנית, לא תצטרך לשלם עמלת סוכן לבנקים, שכן הצורך לקדם מבטח זה או אחר ייעלם מעצמו. על פי חישובי הבנק המרכזי, אם הגישה המוצעת תוחל, עלות המשכנתא בשנת 2019 תהיה נמוכה יותר ב 0.15-0.67 נקודות אחוז.
האם משכנתאות זיכיון יתמכו בשוק הנדל ן?
עם זאת, גם תוך כדי הדיון במושג החדש, איחוד המבטחים הכל-רוסים ואיגוד הבנקים הרוסים שלחו פנייה משותפת ליו"ר בנק רוסיה אלווירה נביולינה, ובו הדגישו כי "עלות ביטוח כזה יכולה לקבל פיצוי בעליית ריבית ההלוואה. " איגוד הבנקים הרוסיים העריך את הצמיחה האפשרית ב-0.5-1 נקודות אחוז.
"הלווים, למרבה הצער, לא ייהנו משינוי התנאים.העלויות יישאו על ידי הבנקים, אשר יפצו אותם על חשבון הלווה, למשל, באמצעות העלאת התעריף. שיעורי הריבית על הלוואות, בהתחשב בתכנית ביטוח המשכנתא החדשה, עשויים לעלות בכ- 0.3–0.5 נקודות אחוז ", אמרה אולגה בז'וטינה, מנכ"לית Ipoteka. Tsentr.
עדיין קשה לומר עד כמה הקצב יגדל, אומר ויקטור דוברובין. "שיעור המשכנתא הוא סיפור תחרותי מאוד וממוקד כל הזמן על ידי הממשלה. סביר להניח שלא תהיה העברה ישירה של הרווח האבוד לעלות המשכנתא ", אמר.
איגוד המבטחים הכל-רוסי סבור כי במקום להעביר את העלויות, המדינה הייתה צריכה ליצור תקן מינימלי למוצר ביטוח ולשלוט בחשיפת כל המידע לצרכן. והוא עצמו יוכל לבחור איזה מוצר ואיפה לקנות.
בתורו, הבנק המרכזי משוכנע כי "לשמור על הנוהג הנוכחי לשלם על ידי לווים דמי סוכנות משמעותיים לרכישת פוליסות ביטוח על מנת לשמור על תדירות גבוהה של תקשורת עם מבטחים נראה בלתי הולם."
לאור המגמה של ירידה בשיעור הריבית, ייתכן מאוד שהמשכנתא לא תעלה במחיר, אומרת היועצת הפיננסית העצמאית נטליה סמירנובה.
"סביר להניח שנוכל לראות את שיעור הריבית של 4% והתנאים לא ישתנו, לא תהיה עליית מחיר משמעותית. בנוסף, אסור לנו לשכוח שבמהלך המגיפה הבנקים עמדו בפני ירידה בכוח הקנייה, כך שכעת יהיה זה בלתי סביר להעלות את הריבית יותר מדי, אחרת קיים סיכון לאובדן לקוחות פוטנציאליים ", הסבירה.
מה יקבל הלווה
לפיכך, בנוסף לביטוח רכוש, אזרחים מחויבים לרכוש פוליסת ביטוח חיים ובריאות. הרעיון מפרט את רשימת המינימום של הסיכונים המבוטחים. לדוגמא, בביטוח רכוש מדובר באובדן או נזק כתוצאה משריפה, פיצוץ, שיטפון, אסונות טבע, פעולות בלתי חוקיות של צדדים שלישיים, פגמים מבניים. בביטוח חיים ובריאות - הקצאת קבוצת נכות I או II, מות הלווה כתוצאה מתאונה או מחלה.
לפני כריתת החוזה חברת הביטוח יכולה לשלוח את האזרח לבדיקה רפואית - על חשבון הבנק אם החוזה יסתיים לאחר מכן.
מצד אחד זה טוב מכיוון שבמקרה של בעיות בריאות הביטוח יכסה את תשלומי המשכנתא ובמקרה של מוות המשפחה לא תהיה בסכנת פינוי.
"הלווים לא יוכלו לסרב לביטוח על מנת לחסוך כסף, וכתוצאה מכך הם לא ימצאו את עצמם במצב שאין עם מה לשלם את המשכנתא והמשפחה עלולה לאבד דירה אם המצב לא יתאושש (חופשות משכנתא אינן ניתנות זמן רב). ומתברר שהלווה בהחלט מוגן מפני סיכונים ", אומרת נטליה סמירנובה.
מצד שני, לא תוכלו לסרב לביטוח ותצטרכו לשלם אותו, שנתפר בגוף ההלוואה, למשך שנים רבות עד להחזר המשכנתא במלואה. נכון, עלות הביטוח תחולק ובהתאם לכך לא כל כך מורגשת. עכשיו זה משולם פעם בשנה, בתוספת תשלומי משכנתא, והוצאות כאלה בדרך כלל רגישות לתקציב.
כעת, עם פירעון מוקדם של ההלוואה, ניתן להחזיר חלק מהביטוח, בניכוי מספר החודשים שנותר ועמלות הביטוח. לחלופין, לא תוכל להחזיר אותה, אז הפוליסה תהיה בתוקף עד סוף השנה בתשלום. כעת, מאחר שעלות הביטוח תחולק בדומה לריבית על המשכנתא, היא תסתיים אוטומטית עם התשלום המוקדם האחרון.
מכיוון שמחיר הביטוח ייכלל מיד בריביות ההלוואה, יהיה לאזרחים קל יותר להשוות את עלות המשכנתא המלאה בבנקים שונים. וזה אולי הפלוס האמיתי היחיד מהרפורמה.
